PROFILE 峰尾 茂克

株式会社THE FPコンサルティング代表取締役
一般社団法人理想の住まいと資金計画支援機構代表理事
1級ファイナンシャルプラン二ング技能士。CFP®
HPアドレス(株式会社THEFPコンサルティング):http://www.thefp.co.jp/
HPアドレス(一般社団法人理想の住まいと資金計画支援機構):http://risounosumai.my-website.jp/

TV・ラジオ出演の他、新聞・マネー雑誌の取材協力をはじめ、大手不動産会社や銀行等におけるFPセミナー、個別相談で多忙な毎日をおくる。
代表理事を務める一般社団法人理想の住まいと資金計画支援機構は、国土交通省より『平成28年度住み替え等円滑化推進事業』の採択を受ける。
主な著書に「フグ田マスオさん家を買う。(河出書房新社)、マイホームで年金をつくる【共著】(評言社)等」がある。

マイホーム購入を検討される者の中には、長寿を想定して購入を検討する者もいる。厚生労働省が発表した平成27年簡易生命表によると90歳まで生存する割合は男性が約1/4、女性は約1/2となっている。下記【一例】からもわかる通り90歳まで生存することを想定すると60歳以降、仮に賃貸で居住した場合、予想以上に住居費がかかることが把握できる。今どきの30代がマイホーム購入に踏み切る理由は、低金利の恩恵を活かしたいということもあるが、長寿を前提とした場合、賃貸では老後の『住居費』が大きな家計負担になるということが理由の一つに挙げられるであろう。

国土交通省が発表した平成28年地価公示結果の概要をみると、『平成27年1月以降の1年間の地価について全国平均では、全用途平均で昨年までの下落から上昇に転じた。』とある。下記図表は、ここ数年の公示価格の推移の一部を抜粋したものであるが、特に東京の千代田区・港区・中央区(都心3区)は地価の上昇が顕著であることがわかる。現在この傾向は隣接している区や東京近郊にも及んでおり、文京区(都心6区)についても地価の上昇傾向が表れている。といっても図表をみればわかるとおり地価の上昇はここ数年のことであり、それ以前はマイナスが続いてきたことから、見方によってはようやく地価が回復してきたという見方もできる。 地形的に文京区は、千代田区に隣接しているが、ここ3年間の上昇率は年々上昇している傾向となっている。新築マンションの場合、土地の仕入れ時期によって仕入れ価格は異なり、結果としてマンション販売価格に影響することから、新築マンション購入を検討の際は、『土地の仕入れ時期』やマンション販売価格の『坪単価』を営業担当者に確認することをお薦めしたい。 今後の土地価格については、今後上昇しないことを望みたいところだが、仮に土地が上昇するとマンション業者の仕入れ価格に影響がでるため、今後の新築マンションの販売価格にも影響が出る可能性は高いと言える。ただし、地価が上昇しても金利が低下すれば、家計におけるトータルコストは変化しない可能性があるという点も考慮に入れる必要がある。平成28年1月29日に開催された日銀の金融政策決定会合において『マイナス金利政策』が導入されて以降、依然として低金利が継続しているが、特に固定金利が低下している点に着目したい。固定金利の住宅ローンを選ぶ者にとっては、現状においては実は意外と大きい恩恵を受けているのだ。

今後の不動産選びのポイントは、なぜその不動産を選ぶのか?という理由付けが重要である。つまりその物件が持つ魅力≒『物件力』である。不動産選びの基本は『売りやすく』『貸しやすい』こと、とよく言われるが、『売りやすく』『貸しやすい』は物件力で大きく左右されるといってよいと思う。不動産のアドレスも『物件力』のひとついえる。

文京区は教育水準が高い区としても有名である。東京都の国立小学校6校の中で、「筑波大学附属小学校」「東京学芸大学附属竹早小学校」「お茶の水女子大学附属小学校」の3校は文京区に集中している。また、「東京大学」や「お茶の水女子大学」をはじめとする国立大学や私立大学も多数あることから、教育環境を考え文京区を選択する者も少なくない。都心へのアクセスのしやすさは通勤時間の短縮などにもつながることから、現状でも人気が高いエリアだ。文京区のアドレスは学校などの教育や子育ての面で充実していることと、面積の90%以上が山手線の内側で都心へのアクセスがよい住環境であるというのが一般的な特徴といえるであろう。

いつの時代でも100点満点の物件はない。都心への交通アクセスや教育環境といった『エリアのメリット』を享受しつつ、購入価格を低くリーズナブルに抑えようとすれば、どこかで妥協せざるを得ない。その妥協点が価格と見合っているかが重要なポイントだ。不動産選びのポイントとして、その妥協点が今後時代とともに少しでも変化する可能性があるかどうかを見極めることも重要である。不動産の価格は需給関係で最終的には決まるので、今後の人口の増減やその地域の開発が今後行われる可能性があるかどうかも不動産を見極める意味で重要な視点となるであろう。

東京都景観計画における今後の可能性 潤オ神田川景観基本軸潤オ

かぐや姫の歌詞でも有名な「神田川」であるが、東京都景観計画の中に神田川景観基本軸があることは非常に興味深い。 「東京都景観計画〜美しく風格のある東京の再生〜(平成28年1月改定)」を拝見してみると、「第1章:東京らしい景観の形成」からはじまり、「第2章:景観法の活用による新しい取組」等今後の東京の景観の未来を占う興味深い内容が満載となっている。「第2章:景観法の活用による新しい取組」には「神田川景観基本軸」等が記されており、景観特性や景観形成の目標、景観形成の方針等が記されており、景観形成の方針として

1) 水と緑の一体感が連続して感じられる河川景観の形成
2) 緑豊かな川沿いの歩行者空間の創出
3) 歴史的・文化的景観資源を生かした景観の形成
4) 神田川と川沿いの地域が調和した街並み景観の形成
が記されている。いつ完全に具現化されるかは別としても、東京の今後の景観形成の未来予想図として今後の可能性がみえてくる。詳細は東京都にお尋ねいただくことをお薦めするが、東京の景観が変化すれば不動産の資産性にも影響を及ぼす可能性があるため、こんな側面から東京の今後の可能性や未来を考えてみるのも面白いと思う。

資料請求はこちら

来場予約はこちら